Preisentwicklung Immobilien: was könnte dich zukünftig erwarten

Immobilien sind in vielerlei Hinsicht überaus interessant. Sei es als Anlageinvestment oder für die Eigennutzung, eines ist für die Menschen im Hinblick auf die Immobilien stets besonders interessant – die Preisentwicklung. Bedauerlicherweise verfügt kein Mensch auf dieser Welt über eine Glaskugel, mit deren Hilfe die Preisentwicklung exakt und punktgenau vorhergesagt werden kann allerdings gibt es durchaus Expertisen sowie Prognosen im Hinblick auf die zukünftige Preisentwicklung bei den Immobilien.

Sicherlich ist der Umstand bekannt, dass Bauland sowie auch Immobilien in der Bundesrepublik Deutschland als begrenztes Vorkommen anzusehen sind und dass dementsprechend die Immobilienpreise in der jüngeren Vergangenheit einen regelrechten “Boom” entwickelt haben. Diese Preissteigerungsspirale jedoch ist nicht konstant so dass Experten davon ausgehen, dass sich in Kürze die Preisentwicklung regelrecht abkühlen könnte.

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Stand der Tabelle / Letztes Update: 19.06.2019

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Die Hintergründe der Preissteigerung

Ein Grund dafür, dass die Immobilienpreise in der Vergangenheit stark anstiegen, waren regelrechte Preisblasen bei den Immobilien. Nachfrageschocks waren die Hauptursache für diese Preisblasen, doch wenn die Hintergründe der Nachfrageschocks einmal genauer beleuchtet werden wird deutlich, dass die Preise sehr bald auf ein konstantes Niveau geführt werden können. Die Hauptgründe für die Nachfrageschocks waren in der Einwanderung zu suchen, die naturgemäss auch einen höheren Bedarf sowie eine gesteigerte Nachfrage nach Wohnraum mit sich brachte. Diese Entwicklung hatte selbstverständlich auch Einfluss auf die Preise des vorhandenen Angebots. Der statistisch nachgewiesene Bevölkerungsrückgang sowie eine mittlerweile nachlassende Einwanderung jedoch werden bei den Immobilienpreisen mittelfristig eine Umkehr der Preisentwicklung mit sich bringen, da das Angebot an Wohnraum konstant auf einem Niveau bleibt.

Ein neues Gutachten macht Hoffnung auf bezahlbaren Wohnraum

Die Immobilienwirtschaft gibt in regelmässigen Abständen Gutachten heraus, die sich auf die aktuelle Preissituation sowie die zu erwartende Preisentwicklung beziehen. In dem Frühjahrsgutachten des Jahres 2018 wird davon ausgegangen, dass der Preisboom bei den Immobilien schon sehr bald ein jähes Ende finden wird. Genauer gesagt wird in dem Gutachten ein neuerlicher überproportional dimensionierter Anstieg der Immobilienkaufpreise im gesamten Bundesgebiet regelrecht ausgeschlossen. Vielmehr gehen die führenden Experten stark davon aus, dass die Immobilienpreise in den nächsten fünf Jahren sogar um maximal ein Drittel rückläufig sind.

Ein Faktor für diese Entwicklung ist auch die Erwartung, dass die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank nicht dauerhaft gehalten wird. Die niedrigen Zinsen hatten einen grossen Einfluss auf die steigenden Immobilienpreise, was sowohl an den Kaufpreisen als auch an den Mietpreisen deutlich erkennbar war. Dass dieser Effekt nunmehr ins Gegenteil verkehrt wird hat laut Ansicht der Experten drei wichtige Gründe.

1. Grund: Mietanstieg erfolgt langsamer als Kaufpreisanstieg

In den vergangenen Jahren stieg der durchschnittliche Immobilienkaufpreis erheblich schneller an als der allgemeine Mietspiegeln in der Bundesrepublik Deutschland. Haben die Neuvertragsmieten in der Bundesrepublik Deutschland seit dem Jahr 2009 einen Anstieg von 26 Prozent erfahren so betrug der Anstieg der Immobilienkaufpreise im gleichen Zeitraum sage und schreibe 61 Prozent. Der Unterschied zwischen diesen beiden Prozentpunkten wird allgemeinhin als Kaufpreisüberbewertung bezeichnet und liegt bei 35 Prozent. Um die Überbewertung genau einordnen zu können muss an dieser Stelle gesagt werden, dass es in Deutschland sogenannte “A”-Städte wie Hamburg, München, Berlin, Köln sowie Frankfurt und Stuttgart nebst Düsseldorf gibt, die massgeblich für die Erhebung der Statistiken sind.

War in Hamburg beispielsweise ein Anstieg der Immobilienkaufpreise in Höhe von 90 Prozent zu verzeichnen und ein Mietpreisanstieg von 23 Prozent, so betragen die Werte in München 143 Prozent sowie 43 Prozent. Auf der Grundlage dieser Daten lässt sich auch ersehen, dass es in ganz bestimmten “A”-Städten eine regelrechte Immobilienblase gibt und dass diese Blase demnächst zu platzen droht, da eine große Kluft zwischen den Kaufpreisen sowie den Mietpreisen Einfluss auf das Verhalten von Investoren nimmt. Ist die Kluft zu groß, so ist ein Investment in Immobilien für Anleger nicht lukrativ. Dies ist jedoch nicht nur in den Städten der Fall sondern vielmehr auch auf dem Land.

2. Grund: Städte verlieren ihren Reiz für die Jugend

Hohe Mieten und Kaufpreise haben Einfluss auf das Verhalten von jungen Menschen. Je höher die Miete oder der Kaufpreis in Städten angesetzt wird, desto weniger junge Menschen wie beispielsweise Familien wird die Region anziehen. Auf der Grundlage des sogenannten Inländerwanderungssaldo wird der Wachstum einer Stadt bemessen, die nur dann wachsen kann, wenn Menschen sich zu einem Leben in der Stadt entschliessen. In der Bundeshauptstadt Berlin ist dieser Wanderungssaldo bereits seit vielen Jahren negativ und nur ein bislang konstanter Zuzug von ausländischen Menschen konnte noch dafür Sorge tragen, dass Berlin überhaupt weiter wachsen kann. Wächst eine Stadt jedoch nicht konstant weiter, so können Anbieter von Immobilien die Preise nicht hochhalten, da de facto keine Nachfrage mehr vorhanden ist.

Berlin ist dabei nur ein Beispiel unter vielen, auch in der bayerischen Landeshauptstadt München ist bereits eine ähnliche Entwicklung ersichtlich. Da jedoch der Zuzug von Ausländern in den letzten Jahren rückläufig ist wird dies auch einen grossen Einfluss auf das Angebots- und Nachfrageverhältnis nehmen. Für Berlin sehen die Experten noch einen weiteren Grund für diese rückläufigen Zahlen. Wie kaum eine andere Stadt lebte die Bundeshauptstadt von ihrem Image “arm, aber sexy”. Dieses Image liess in den vergangenen Jahrzehnten unzählige junge Menschen im Alter von 20 bis 30 Jahren nach Berlin strömen. Heutzutage ist Berlin zwar durchaus noch auf eine ganz bestimmte Art “sexy”, aber längst nicht mehr “arm”. Die gestiegenen Lebenshaltungskosten in der Bundeshauptstadt wirkt jetzt daher abschreckend auf die Menschen, welche die Stadt nur zu gern anlocken würde.

3. Grund: Wohnungsangebot ist steigend

In Deutschland wird derzeitig sehr fleißig Wohnraum geschaffen. In sämtlichen sogenannten “A”-Städten besteht ein anwachsendes Wohnungsangebot, was sich entspannend auf das Marktangebot auswirkt. In der Zeitspanne von 2009 bis 2016 betrug das Wachstum der Wohnungen, die jedes Jahr fertiggestellt werden konnten, 23.000 Einheiten. Waren 2009 jährlich noch knapp 19.000 Wohnungen fertig, so wuchs diese Zahl im Jahr 2016 auf rund 41.200 Einheiten an. Berlin war hierbei bundesweit Spitzenreiter vor der Freien und Hansestadt Hamburg. Diese Entwicklung wird sich auch in den kommenden Jahren weiter fortsetzen so dass die Immobilienpreise einen Rückgang verzeichnen dürften.

Wer also mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie als Anlageobjekt oder für die Eigennutzung zu erwerben, sollte vielleicht mit dem Vorhaben noch ein klein wenig warten um effizient handeln zu können.